Asset Unlocking / Πώς πωλούνται ή μεταβιβάζονται τα κατασχεμένα ακίνητα, χωρίς πλήρη εξόφληση της οφειλής στην Εφορία! Η διαδικασία της ΑΑΔΕ!

Χιλιάδες μεταβιβάσεις παρέμεναν για χρόνια παγωμένες εξαιτίας των βαρών και των κατασχέσεων για οφειλές προς το Δημόσιο. Πλέον, η νέα εγκύκλιος και η διαδικασία της ΑΑΔΕ αλλάζουν ριζικά το τοπίο για όσους έχουν χρέη στην Εφορία: δίνεται η δυνατότητα να πραγματοποιείται η πώληση κατασχεμένων ακινήτων χωρίς πλήρη εξόφληση της οφειλής, εφόσον τηρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις και αποδίδεται ένα μέρος του τιμήματος στο Δημόσιο. Με αυτόν τον ευέλικτο μηχανισμό, ξεμπλοκάρουν μεταβιβάσεις που παρέμεναν σε αδιέξοδο, επιτρέποντας στους ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν την περιουσία τους και στην ΑΑΔΕ να εισπράξει άμεσα βέβαια έσοδα.

Χρέη στην Εφορία! Πώς πωλούνται πλέον τα κατασχεμένα ακίνητα χωρίς πλήρη εξόφληση της οφειλής - Τι προβλέπει η διαδικασία της ΑΑΔΕ

Με αυτόν τον μηχανισμό μπορούν να ξεμπλοκάρουν μεταβιβάσεις που παρέμεναν παγωμένες λόγω κατασχέσεων

Δρόμο για την πώληση ακινήτων που έχουν κατασχεθεί λόγω χρεών προς την Εφορία ανοίγει η νέα διαδικασία της ΑΑΔΕ, δίνοντας τη δυνατότητα στους οφειλέτες να προχωρήσουν σε μεταβίβαση χωρίς να χρειάζεται προηγουμένως να εξοφλήσουν ολόκληρη την οφειλή τους.

Πρόκειται για περιπτώσεις όπου ο φορολογούμενος μπορεί να έχει βρει αγοραστή και να θέλει να αξιοποιήσει τα χρήματα της πώλησης για να περιορίσει τα χρέη του, αλλά η κατάσχεση που έχει επιβληθεί στο ακίνητο δημιουργεί εμπόδιο στην ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Με την απόφαση Α.1158/2026 καθορίζεται η διαδικασία μέσω της οποίας ο οφειλέτης μπορεί να ζητήσει την άρση της κατάσχεσης ειδικά για να πραγματοποιηθεί η πώληση. Το Δημόσιο διασφαλίζει παράλληλα ότι μέρος του τιμήματος θα κατευθυνθεί απευθείας στην αποπληρωμή των χρεών.

Στην πράξη, ο ιδιοκτήτης δεν χρειάζεται κατ’ ανάγκη να βρει πρώτα τα χρήματα για να εξοφλήσει το σύνολο της οφειλής και μετά να απελευθερώσει το ακίνητο. Η πώληση μπορεί να αποτελέσει το μέσο για την αποπληρωμή μέρους του χρέους.

Η διαδικασία ξεκινά με αίτημα του οφειλέτη προς την ΑΑΔΕ, το οποίο μπορεί να υποβληθεί ηλεκτρονικά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE.

Κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης θα πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις για την έκδοση αποδεικτικού ενημερότητας ή, όταν λόγω των οφειλών αυτό δεν είναι δυνατό, της προβλεπόμενης βεβαίωσης οφειλής.

Πόσα χρήματα θα παίρνει η Εφορία

Κομβικό σημείο είναι η τιμή στην οποία θα πωληθεί το ακίνητο. Η διαδικασία προβλέπει δικλίδες ώστε να μην πραγματοποιείται η μεταβίβαση σε τίμημα σημαντικά χαμηλότερο από την αξία του ακινήτου και να περιορίζεται έτσι το ποσό που μπορεί να εισπράξει το Δημόσιο.

Στις περιπτώσεις παλαιών κατασχέσεων μπορεί να απαιτείται νέα αποτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή, ώστε να υπάρχει επικαιροποιημένη εικόνα της αξίας του ακινήτου.

Όταν φτάσει η ώρα της μεταβίβασης, μέρος του τιμήματος δεν καταλήγει στον πωλητή. Παρακρατείται από τον συμβολαιογράφο και αποδίδεται απευθείας στην ΑΑΔΕ για την κάλυψη των οφειλών.

Το ποσό της παρακράτησης δεν είναι ίδιο σε όλες τις περιπτώσεις. Για τον προσδιορισμό του εξετάζονται μεταξύ άλλων η φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και οι δυνατότητες που έχει η Φορολογική Διοίκηση να εισπράξει το υπόλοιπο χρέος.

Το κατώτατο όριο του 25%

Υπάρχει, ωστόσο, κατώτατο όριο: κατά κανόνα, το ποσό που θα κατευθυνθεί στην Εφορία δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Εξαίρεση προβλέπεται όταν οι ληξιπρόθεσμες οφειλές είναι πλήρως διασφαλισμένες με εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες.

Εάν, για παράδειγμα, το τρέχον υπόλοιπο της κατάσχεσης ανέρχεται σε 100.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης δεν είναι απαραίτητο να καταβάλει πρώτα ολόκληρο το ποσό για να μπορέσει να πουλήσει το ακίνητο.

Μπορεί να ζητήσει την άρση της κατάσχεσης για τη συγκεκριμένη μεταβίβαση και, με βάση το κατώτατο όριο του 25%, τουλάχιστον 25.000 ευρώ θα πρέπει καταρχήν να κατευθυνθούν στην ΑΑΔΕ. Το ποσό μπορεί να είναι υψηλότερο, ανάλογα με τα δεδομένα της υπόθεσης.

Τι συμβαίνει με το υπόλοιπο χρέος

Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το ποσό που έχει καθοριστεί και το αποδίδει στην Εφορία, ενώ η μεταβίβαση ολοκληρώνεται και το ακίνητο περνά στον νέο ιδιοκτήτη.

Το υπόλοιπο χρέος, πάντως, δεν διαγράφεται. Εάν από οφειλή 100.000 ευρώ αποδοθούν 25.000 ευρώ μέσω της πώλησης, οι υπόλοιπες 75.000 ευρώ συνεχίζουν να βαρύνουν τον φορολογούμενο.

Με αυτόν τον μηχανισμό μπορούν να ξεμπλοκάρουν μεταβιβάσεις που παρέμεναν παγωμένες λόγω κατασχέσεων, ενώ ταυτόχρονα η Εφορία εισπράττει άμεσα μέρος των απαιτήσεών της.