Public Property Mapping / Ψηφιακό Μητρώο ΜΙΔΑ! Η ακτινογραφία της ξεχασμένης περιουσίας της τοπικής αυτοδιοίκησης - Αθέατα πάνω από 120.000 ακίνητα Δήμων!

Στο προσκήνιο έρχονται οι σοβαρές εκκρεμότητες των Δήμων σχετικά με τη διαχείριση της δημόσιας περιουσίας, καθώς η νέα ψηφιακή πλατφόρμα ΜΙΔΑ (Μητρώο Ιδιοκτησίας και Δέσμευσης Ακινήτων) αποκαλύπτει ένα χαοτικό σκηνικό. Σύμφωνα με τα πρώτα στοιχεία, παραμένουν «αόρατα» πάνω από 120.000 δημοτικά ακίνητα, τα οποία είτε δεν έχουν καταγραφεί ποτέ είτε στερούνται καθαρών τίτλων ιδιοκτησίας. Η εφαρμογή του ΜΙΔΑ αναμένεται να ρίξει άπλετο φως σε αυτή την γκρίζα ζώνη, αναγκάζοντας την τοπική αυτοδιοίκηση να ξεκαθαρίσει άμεσα το ιδιοκτησιακό της καθεστώς και να αξιοποιήσει την ξεχασμένη περιουσία της.

Η έναρξη λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) δεν αφορά μόνο τους ιδιώτες ιδιοκτήτες. Σημαντικές προκλήσεις καλούνται να αντιμετωπίσουν και οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης, καθώς εκτιμάται ότι πάνω από το 60% της δημοτικής ακίνητης περιουσίας δεν έχει δηλωθεί ποτέ στο έντυπο Ε9, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις δεν έχει καταγραφεί ούτε στο Ελληνικό Κτηματολόγιο.

Η εικόνα αυτή αναδεικνύει σοβαρές αδυναμίες στη διαχείριση της δημοτικής περιουσίας, τη στιγμή που ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης επιβάλλει στους δήμους συγκεκριμένες υποχρεώσεις για την καταγραφή, προστασία και αξιοποίησή της.

120.000 δημοτικά ακίνητα εκτός φορολογικής εικόνας

Σύμφωνα με εκτιμήσεις της αγοράς ακινήτων, από τα περίπου 195.000 μοναδικά δημοτικά ακίνητα που εμφανίζονται στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, περίπου 120.000 δεν έχουν δηλωθεί στην ΑΑΔΕ μέσω του Ε9, με αποτέλεσμα να παραμένουν ουσιαστικά «αόρατα» για τη φορολογική διοίκηση.

Τα προβλήματα, όμως, δεν σταματούν εκεί. Ακόμη και στα στοιχεία του Κτηματολογίου παρατηρούνται σημαντικές ελλείψεις και ασυμφωνίες.

Ελλιπής καταγραφή σε δεκάδες Δήμους

Ανάλυση της εταιρείας BluPeak Estate Analytics καταγράφει σοβαρές αποκλίσεις στα διαθέσιμα στοιχεία της δημοτικής περιουσίας.

Ειδικότερα:

• σε 56 από τους 332 δήμους δεν εμφανίζεται συμπληρωμένο το συνολικό πλήθος εγγραφών στο Κτηματολόγιο,
• σε αρκετές περιπτώσεις οι εγγραφές με Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) είναι μηδενικές,
• υπάρχουν δήμοι που διαθέτουν χιλιάδες δικαιώματα στο Κτηματολόγιο αλλά ελάχιστα δηλωμένα ακίνητα στο Ε9,
• ενώ σε άλλες περιπτώσεις συμβαίνει το αντίστροφο.

Παράλληλα, δεν είναι λίγοι οι δήμοι όπου διαφορετικές υπηρεσίες διαχειρίζονται ανεξάρτητες βάσεις δεδομένων, χωρίς ενιαία εικόνα της δημοτικής περιουσίας.

Γιατί αποτελεί σοβαρό πρόβλημα

Η ελλιπής καταγραφή δεν αποτελεί μόνο διοικητικό ζήτημα.

Ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί σωστά:

• δεν μπορούν να αξιοποιηθούν επενδυτικά,
• δυσκολεύονται να ενταχθούν σε χρηματοδοτικά προγράμματα, όπως το ΕΣΠΑ,
• δεν μπορούν να ανακαινιστούν ή να ενεργειακά αναβαθμιστούν μέσω ευρωπαϊκών πόρων,
• δημιουργούν προβλήματα σε εκμισθώσεις ή άλλες μορφές αξιοποίησης,
• ενδέχεται να οδηγήσουν σε πρόστιμα εκπρόθεσμης δήλωσης όταν τελικά καταγραφούν.

Επιπλέον, όταν ένα δημοτικό ακίνητο δεν είναι φορολογικά καταχωρισμένο, ο δήμος ενδέχεται να αντιμετωπίσει δυσκολίες ακόμη και στην είσπραξη νόμιμων μισθωμάτων ή στην έκδοση των απαραίτητων φορολογικών παραστατικών.

Μόνο το 25% μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα

Η ίδια μελέτη της BluPeak Estate Analytics καταλήγει σε ένα ιδιαίτερα ανησυχητικό συμπέρασμα.

Από κάθε 100 δημοτικά ακίνητα:

• 25 μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα,
• 40 απαιτούν τεχνική, νομική ή διοικητική ωρίμανση,
• 35 εμφανίζουν σοβαρές εκκρεμότητες, ελλιπή στοιχεία ή περιορισμούς που καθιστούν αδύνατη την αξιοποίησή τους.

Με άλλα λόγια, η ύπαρξη ενός ακινήτου στη δημοτική περιουσία δεν σημαίνει απαραίτητα ότι αυτό είναι και αξιοποιήσιμο.

Δήμοι με τις περισσότερες καταγραφές

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ανάλυσης, τα περισσότερα καταγεγραμμένα δημοτικά ακίνητα εμφανίζουν:

• Δήμος Γρεβενών: 10.960 εγγραφές,
• Δήμος Μετεώρων: 9.849,
• Δήμος Κιλκίς: 9.577,
• Δήμος Αγρινίου: 8.414,
• Δήμος Τρικκαίων: 7.428.

Οι υψηλοί αριθμοί εξηγούνται κυρίως από τη μεγάλη έκταση αγροτεμαχίων που διαθέτουν οι συγκεκριμένοι δήμοι.

Συνολικά:

• 126 δήμοι διαθέτουν περισσότερες από 1.000 εγγραφές στο Κτηματολόγιο,
• 54 δήμοι ξεπερνούν τις 2.500 εγγραφές.

Ο νέος Κώδικας Αυτοδιοίκησης αυστηροποιεί τις υποχρεώσεις

Η ανάγκη για πλήρη καταγραφή της δημοτικής περιουσίας αποκτά ακόμη μεγαλύτερη σημασία μετά την ψήφιση του νέου Κώδικα Τοπικής Αυτοδιοίκησης.

Σύμφωνα με τα άρθρα 546 και 547, οι δήμοι υποχρεούνται:

• να καταγράφουν υποχρεωτικά όλα τα κινητά και ακίνητα περιουσιακά στοιχεία στα βιβλία τους,
• να προστατεύουν και να διαχειρίζονται την περιουσία τους με επιμέλεια,
• να καταρτίζουν πρόγραμμα αξιοποίησης και διαχείρισης της δημοτικής περιουσίας,
• να επιδιώκουν την οικονομικά αποδοτική αξιοποίησή της.

Το νέο θεσμικό πλαίσιο δημιουργεί αυξημένες ευθύνες για τις δημοτικές αρχές, καθώς η ορθή αποτύπωση της περιουσίας αποτελεί πλέον βασική προϋπόθεση χρηστής διοίκησης.

ΜΙΔΑ: Ξεκινά η μεγαλύτερη απογραφή ακινήτων

Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για την έναρξη λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ, του νέου ψηφιακού συστήματος που φιλοδοξεί να αποτελέσει την πληρέστερη βάση δεδομένων για την ακίνητη περιουσία στη χώρα.

Πρόκειται για ένα έργο που θα συγκεντρώσει σε μία ενιαία πλατφόρμα όλα τα στοιχεία που σήμερα βρίσκονται διάσπαρτα σε διαφορετικές δημόσιες βάσεις δεδομένων, δίνοντας στη φορολογική διοίκηση τη δυνατότητα να πραγματοποιεί άμεσες διασταυρώσεις και στοχευμένους ελέγχους.

Ψηφιακός φάκελος για περισσότερους από 7 εκατ. ιδιοκτήτες

Με την ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, περισσότεροι από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων θα κληθούν να ελέγξουν και να επιβεβαιώσουν τα στοιχεία της περιουσίας τους.

Η ΑΑΔΕ θα μεταφέρει στην πλατφόρμα τα στοιχεία που διαθέτει ήδη από:

• το έντυπο Ε9,
• τις δηλώσεις μισθώσεων (Ε2),
• το Ελληνικό Κτηματολόγιο,
• τον ΔΕΔΔΗΕ,
• καθώς και άλλες δημόσιες βάσεις δεδομένων.

Για κάθε ακίνητο θα δημιουργηθεί ένας ενιαίος ψηφιακός φάκελος που θα περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων:

• το είδος του ακινήτου,
• την επιφάνεια,
• τη γεωγραφική θέση,
• τον όροφο,
• την κατάσταση ηλεκτροδότησης,
• αν είναι κενό, μισθωμένο ή παραχωρημένο,
• τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ),
• τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ).

Υποχρεωτικός έλεγχος και διορθώσεις

Με την έναρξη λειτουργίας της πλατφόρμας, οι πολίτες θα πρέπει να εισέλθουν στο ΜΙΔΑ και να ελέγξουν τα στοιχεία που έχουν συγκεντρωθεί για τα ακίνητά τους.

Η διαδικασία θεωρείται κρίσιμη, καθώς ήδη έχουν εντοπιστεί αποκλίσεις μεταξύ των στοιχείων που τηρούν:

• η ΑΑΔΕ,
• το Κτηματολόγιο,
• ο ΔΕΔΔΗΕ,

σε ζητήματα όπως:

• τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα,
• τα ποσοστά συνιδιοκτησίας,
• η χρήση του ακινήτου,
• ακόμη και η ακριβής γεωγραφική θέση.

Όπου υπάρχουν λάθη ή παραλείψεις, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να προχωρήσουν στις απαραίτητες διορθώσεις.

Διασταυρώσεις και έλεγχοι

Η ενοποίηση όλων των στοιχείων θα επιτρέψει στην ΑΑΔΕ να εντοπίζει ευκολότερα:

• αδήλωτα εισοδήματα από μισθώσεις,
• λανθασμένες δηλώσεις τετραγωνικών,
• ανακριβή στοιχεία που επηρεάζουν τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ,
• αποκλίσεις μεταξύ πραγματικής και δηλωμένης κατάστασης των ακινήτων.

Παράλληλα, η πρώτη εφαρμογή του ΜΙΔΑ αφορά τις αγροτικές εκτάσεις, όπου θα πραγματοποιούνται διασταυρώσεις με το ΟΣΔΕ και το Ελληνικό Κτηματολόγιο για τον έλεγχο της ορθής καταβολής των αγροτικών ενισχύσεων.

Τα «γκρίζα» σημεία που προβληματίζουν

Παρά την προώθηση του νέου συστήματος, παραμένουν αρκετά ερωτήματα σχετικά με τις συνέπειες των διορθώσεων που θα πραγματοποιήσουν οι ιδιοκτήτες.

Αναδρομικός ΕΝΦΙΑ

Ο πρόσφατος νόμος προβλέπει ότι οι νέες χρεώσεις θα εφαρμόζονται από το 2027, ωστόσο δεν υπάρχει ρητή διάταξη που να αποκλείει αναδρομικούς ελέγχους για τα προηγούμενα χρόνια.

Δεδομένου ότι η φορολογική διοίκηση μπορεί να πραγματοποιεί ελέγχους έως και πέντε έτη πίσω, αρκετοί εκφράζουν ανησυχίες ότι, εφόσον δηλωθούν μεγαλύτερα εμβαδά, ενδέχεται να προκύψουν αναδρομικές επιβαρύνσεις στον ΕΝΦΙΑ. Μέχρι στιγμής δεν έχει υπάρξει επίσημη διευκρίνιση από το Υπουργείο Οικονομικών.

Μεταβιβάσεις ακινήτων

Ερωτήματα υπάρχουν και για τις μεταβιβάσεις.

Εάν από τα στοιχεία του ΜΙΔΑ προκύψουν αποκλίσεις στα τετραγωνικά ή στα λοιπά χαρακτηριστικά ενός ακινήτου, δεν έχει αποσαφηνιστεί αν ο ιδιοκτήτης θα υποχρεωθεί πρώτα να διορθώσει τις παλαιότερες δηλώσεις Ε9 και να τακτοποιήσει τυχόν φορολογικές διαφορές, προκειμένου να εκδοθεί πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.

Πρόστιμα

Η νέα νομοθεσία προβλέπει επίσης διοικητικό πρόστιμο 500 ευρώ για τη μη ενημέρωση του ΜΙΔΑ σε περιπτώσεις νέων μισθώσεων ή δωρεάν παραχωρήσεων, με εφαρμογή για συμβάσεις που αρχίζουν από 1 Νοεμβρίου 2026.

Ωστόσο, παραμένει ασαφές πώς θα αντιμετωπιστούν περιπτώσεις τροποποίησης παλαιότερων μισθώσεων, εφόσον απαιτηθεί προηγουμένως διόρθωση στοιχείων του ακινήτου.

Αναμένονται επίσημες διευκρινίσεις

Σύμφωνα με πληροφορίες, σε πρόσφατη διευρυμένη σύσκεψη των συναρμόδιων φορέων τέθηκαν όλα τα ζητήματα που αφορούν την αναδρομικότητα, τις διορθώσεις και τις πιθανές φορολογικές επιβαρύνσεις.

Στελέχη του Υπουργείου Οικονομικών φέρονται να έχουν δεσμευθεί ότι θα δοθούν επίσημες διευκρινίσεις πριν από την πλήρη ενεργοποίηση της πλατφόρμας, ώστε να αποσαφηνιστεί το πλαίσιο εφαρμογής και να αποφευχθούν αβεβαιότητες για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.

Το βέβαιο είναι ότι το ΜΙΔΑ αποτελεί μία από τις μεγαλύτερες παρεμβάσεις στον ψηφιακό εκσυγχρονισμό της φορολογικής διοίκησης, δημιουργώντας για πρώτη φορά μια ολοκληρωμένη εικόνα της ακίνητης περιουσίας και των δήμων στη χώρα και ενισχύοντας σημαντικά τις δυνατότητες ελέγχου της ΑΑΔΕ.