Satellite Property Monitoring Greece / Κτηματολόγιο & Πολεοδομία!! Δορυφορικός έλεγχος σε κάθε ακίνητο - Πώς θα εντοπίζονται και θα παρακολουθούνται τα αυθαίρετα; Τι αλλάζει σε αυθαίρετα, φόρους & μεταβιβάσεις!!

Η εποχή που οι πολεοδομικές παραβάσεις έμεναν «κρυμμένες» ανήκει οριστικά στο παρελθόν. Με τη στενή συνεργασία μεταξύ Κτηματολογίου και Πολεοδομίας, ξεκινά ένας καθολικός δορυφορικός έλεγχος σε κάθε ακίνητο της επικράτειας, δημιουργώντας ένα ψηφιακό δίχτυ ασφαλείας αλλά και ελέγχου. Το νέο σύστημα παρακολούθησης σε πραγματικό χρόνο αλλάζει ριζικά τον τρόπο που θα εντοπίζονται και θα παρακολουθούνται τα αυθαίρετα, επηρεάζοντας άμεσα τις μεταβιβάσεις, τους φόρους ακινήτων και τη νομιμότητα των κατασκευών. Σε αυτό το άρθρο, αναλύουμε πώς οι δορυφόροι «σκανάρουν» την περιουσία σας και τι πρέπει να προσέξετε για να αποφύγετε αναδρομικές χρεώσεις και νομικά κωλύματα.

Σε μια νέα εποχή εισέρχεται το ελληνικό Κτηματολόγιο και η σύνδεση του με την πολεοδομία, καθώς με τη χρήση τεχνητής νοημοσύνης και σύγχρονων δορυφορικών δεδομένων, η καταγραφή της ακίνητης περιουσίας παύει να βασίζεται αποκλειστικά σε δηλώσεις και συμβόλαια και οικοδομικές άδειες. Για πρώτη φορά, το κράτος αποκτά τη δυνατότητα να αποτυπώνει δυναμικά τη χρήση της γης και να εντοπίζει κάθε αλλαγή στη δόμηση.

Η εξέλιξη αυτή, που συνδέεται με το έργο του Ταμείου Ανάκαμψης για τον εντοπισμό αυθαίρετης δόμησης και ενισχύεται από τη νομοθεσία των τελευταίων ετών, μετατρέπει το Κτηματολόγιο σε μια ενιαία ψηφιακή υποδομή, η οποία επηρεάζει τη φορολογία, την πολεοδομία, τον χωροταξικό σχεδιασμό και τον έλεγχο της αυθαίρετης δόμησης.

- Πώς θα εντοπίζονται και θα παρακολουθούνται τα αυθαίρετα;

Ο εντοπισμός θα γίνεται μέσω σύγκρισης δορυφορικών εικόνων διαφορετικών χρονικών περιόδων, με τη συνδρομή αλγορίθμων που ανιχνεύουν νέες κατασκευές ή μεταβολές. Τα δεδομένα θα συμπληρώνονται από ελέγχους με drones και επιτόπιες αυτοψίες ειδικών κλιμακίων. Η παρακολούθηση θα είναι συνεχής, επιτρέποντας τον άμεσο εντοπισμό νέας αυθαίρετης δόμησης — τουλάχιστον σε επίπεδο καταγραφής.

Παράδειγμα:

Σε μια εκτός σχεδίου περιοχή, ένας ιδιοκτήτης κατασκευάζει ένα νέο κτίσμα μετά το 2011 χωρίς άδεια.

Το σύστημα, συγκρίνοντας δορυφορικές εικόνες του 2011 με πρόσφατες λήψεις, εντοπίζει μια νέα κατασκευή που δεν υπήρχε. Η αλλαγή «σημαίνεται» αυτόματα. Στη συνέχεια:

• γίνεται διασταύρωση με τις οικοδομικές άδειες
• αν δεν υπάρχει άδεια, ενεργοποιείται έλεγχος
• αποστέλλεται κλιμάκιο για επιτόπια επιβεβαίωση

- Πώς θα ελεγχθούν τα παλιά αυθαίρετα;

Πάλι ο εντοπισμός θα γίνεται μέσω σύγκρισης και συγκεκριμένα της δορυφορικής εικόνας που θα καταγραφεί τη δόμηση στις 27 Ιουλίου 2011 που είναι και η κόκκινη γραμμή για το δικαίωμα τακτοποίησης των αυθαιρέτων.

Παράδειγμα:

Σε μια εκτός σχεδίου περιοχή, ένας ιδιοκτήτης κάνει μία προσθήκη αυθαίρετη σε μία κατοικία που χτίστηκε με νόμιμη οικοδομική άδεια. Η προσθήκη δηλώνεται ότι έγινε πριν από το 2011.

Το σύστημα, ελέγχει την δορυφορική εικόνα του 2011 και εντοπίζει αν όντως η προσθήκη υπάρχει. Σε περίπτωση που δεν εντοπιστεί.

Στη συνέχεια:

• γίνεται διασταύρωση με τα δικαιολογητικά της δήλωσης υπαγωγής στο σύστημα αυθαιρέτων
• ανακαλείται η δήλωση.

- Πώς θα συνδέεται η καταγραφή του Κτηματολογίου με τη φορολογία;

Η διασύνδεση θα γίνεται μέσω διασταύρωσης δεδομένων με τη φορολογική διοίκηση. Η πραγματική εικόνα ενός ακινήτου (επιφάνεια, χρήση, εγκαταστάσεις) θα συγκρίνεται με τα δηλωμένα στοιχεία. Σε περίπτωση αποκλίσεων, θα ενεργοποιούνται διαδικασίες ελέγχου και, εφόσον επιβεβαιωθούν, ενδέχεται να προκύψουν φορολογικές προσαρμογές.

Παράδειγμα:

Ένα αγροτεμάχιο δηλώνεται ως καλλιεργήσιμο, αλλά στη δορυφορική εικόνα εμφανίζεται πλέον να φιλοξενεί αποθήκη ή μικρή κατοικία.

Το σύστημα μπορεί να εντοπίσει τη μεταβολή και να τη διασταυρώσει με τα φορολογικά στοιχεία.

Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;

• εντοπίζονται μη δηλωμένες κατασκευές
• ελέγχονται τα τετραγωνικά που δηλώνονται
• μπορεί να προκύψουν διορθώσεις σε φόρους ή τέλη

- Πώς θα συνδεθεί το Κτηματολόγιο με τα πολεοδομικά δεδομένα;

Το σύστημα θα ενσωματώνει δεδομένα από οικοδομικές άδειες (e-Άδειες), δηλώσεις αυθαιρέτων και πολεοδομικά στοιχεία. Έτσι, κάθε καταγραφή θα μπορεί να ελέγχεται ως προς τη νομιμότητα της δόμησης. Σε περίπτωση ασυμφωνίας μεταξύ άδειας και πραγματικής κατάστασης, θα ενεργοποιείται διοικητικός έλεγχος από τις αρμόδιες υπηρεσίες.

Παράδειγμα:

Σε ένα οικόπεδο υπάρχει οικοδομική άδεια για 100 τ.μ., αλλά η δορυφορική εικόνα δείχνει επέκταση στα 140 τ.μ.

Το σύστημα:

• συγκρίνει άδεια και πραγματική εικόνα
• εντοπίζει την απόκλιση
• μπορεί να ενεργοποιήσει έλεγχο αυθαιρεσίας

- Πώς θα συνδεθεί με τον χωροταξικό σχεδιασμό;

Το Κτηματολόγιο θα διαλειτουργεί με δεδομένα χωροταξίας, όπως δασικοί χάρτες, αιγιαλοί, ζώνες προστασίας και χρήσεις γης. Αυτό σημαίνει ότι θα μπορεί να εντοπίζει όχι μόνο αυθαίρετα κτίσματα, αλλά και παραβάσεις χρήσεων γης, συμβάλλοντας στον έλεγχο του χωρικού σχεδιασμού σε πραγματικό χρόνο.

Παράδειγμα:

Σε περιοχή κοντά σε δάσος εμφανίζονται νέες εκχερσώσεις ή κατασκευές.

Με τα νέα δεδομένα:

• εντοπίζεται η αλλαγή χρήσης γης
• διασταυρώνεται με δασικούς χάρτες
• μπορεί να ενεργοποιηθεί έλεγχος προστασίας περιβάλλοντος.

- Πώς θα αντιμετωπιστούν οι αποκλίσεις από τα παλιά συμβόλαια και τοπογραφικά;

Η υψηλή ακρίβεια των νέων δεδομένων ενδέχεται να αναδείξει διαφορές σε όρια και επιφάνειες. Οι περιπτώσεις αυτές δεν μπορούν να επιλυθούν μόνο τεχνικά, αλλά απαιτούν θεσμικές διαδικασίες διόρθωσης, ώστε να διασφαλιστεί η ασφάλεια δικαίου.

Παράδειγμα:

Δύο όμορα οικόπεδα έχουν όρια που καθορίστηκαν πριν 40 χρόνια, με παλαιό τοπογραφικό. Η νέα ψηφιακή αποτύπωση δείχνει μικρή επικάλυψη.

Για πρώτη φορά, το σύστημα «βλέπει» τη διαφορά.

Τι ακολουθεί;

• πιθανή ένδειξη απόκλισης στο Κτηματολόγιο
• ανάγκη διόρθωσης ή επανακαθορισμού ορίων
• ενδεχόμενη διαφωνία μεταξύ ιδιοκτητών.

- Πώς θα γίνεται η επικαιροποίηση των δεδομένων;

Η ενημέρωση θα είναι συνεχής, μέσω δορυφορικών δεδομένων και περιοδικών εναέριων αποτυπώσεων. Παράλληλα, θα ενσωματώνονται νέα διοικητικά δεδομένα (άδειες, δηλώσεις κ.λπ.). Ωστόσο, πριν αποκτήσουν διοικητική ισχύ, τα δεδομένα θα πρέπει να επιβεβαιώνονται μέσω ελεγκτικών διαδικασιών.

- Πώς θα επηρεαστούν οι μεταβιβάσεις ακινήτων;

Η νέα ψηφιακή εικόνα των ακινήτων θα επηρεάσει άμεσα και τις μεταβιβάσεις, καθώς κάθε ακίνητο θα πρέπει να «ταιριάζει» πλήρως με τα καταγεγραμμένα δεδομένα.

Παράδειγμα:

Ένας ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει ένα σπίτι που στο συμβόλαιο αναγράφεται ως 90 τ.μ., αλλά στη νέα αποτύπωση εμφανίζεται ως 105 τ.μ. λόγω παλαιότερης αυθαίρετης επέκτασης που δεν έχει δηλωθεί.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη;

• δεν μπορεί να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση χωρίς τακτοποίηση
• απαιτείται διόρθωση στοιχείων σε Κτηματολόγιο και Ε9
• ενδέχεται να προκύψουν πρόσθετα κόστη και καθυστερήσεις.

- Πώς θα προστατεύεται ο πολίτης σε περίπτωση λάθους του συστήματος;

Παρά την ακρίβεια των συστημάτων, δεν αποκλείονται σφάλματα.

Παράδειγμα:

Ένα σκίαστρο ή ημιυπαίθριος χώρος μπορεί να καταγραφεί ως κλειστός χώρος.

Στην πράξη:

• απαιτείται δυνατότητα ένστασης
• θα πρέπει να προσκομίζονται στοιχεία από μηχανικό
• η τελική κρίση δεν θα βασίζεται μόνο στο σύστημα.

- Ποιά είναι η τεχνολογική βάση του νέου συστήματος;

Το ολοκληρωμένο σύστημα που θα δημιουργηθεί θα κουμπώνει πάνω σε έναν ψηφιακό χάρτη, όπου με την χρήση των Γεωγραφικών Συστημάτων Πληροφοριών (G.I.S.),της Τεχνικής Νοημοσύνης και με συνεχόμενες νέες και επαναληπτικές λήψεις των ακινήτων, θα γίνεται ο έλεγχος.

Ειδικότερα, στο πλαίσιο του έργου, θα γίνει:

- Εφαρμογή αλγορίθμων Τεχνητής Νοημοσύνης σε ιστορικό υπόβαθρο αναφοράς 2011 και σε πρόσφατο υπόβαθρο 2024 (ορθοεικόνες), τα οποία έχουν παραχθεί από δορυφορικές εικόνες και θα διατεθούν από το υπουργείο Περιβάλλοντος και το ΤΕΕ, με σκοπό τη σύγκριση και τον εντοπισμό της διαφοράς των κτιρίων από το 2011 έως το 2024 και την εξαγωγή των περιγραμμάτων τους σε έκταση 30.000 km2.

- Γεωαναφορά των τοπογραφικών διαγραμμάτων των οικοδομικών αδειών των Υπηρεσιών Δόμησης (έως το 2019) και μετάπτωση των τοπογραφικών διαγραμμάτων από το e-Αδειες (από το 2019 και μετά) για τον εντοπισμό των κτιρίων μετά το 2011 χωρίς οικοδομική άδεια.

- Παραγωγή ψηφιακού ορθοφωτοχάρτη ακρίβειας έως 20 cm, από αεροφωτογράφηση για την κάλυψη 20.000 τετραγωνικών χιλιομέτρων της χώρας, επιπλέον των περιοχών που έχουν ήδη καλυφθεί κατά την περίοδο 2022-2024, στο πλαίσιο των έργων Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης

- Παραγωγή 3D μητρώο κτιρίων, με έμφαση σε παράλιες ζώνες και κατά προτεραιότητα σε περιοχές με αυξημένα προβλήματα αυθαίρετης δόμησης.

- Δημιουργία τρισδιάστατης ψηφιοποίησης περίπου ενός εκατομμυρίου κτισμάτων, με υπολογισμό της κάλυψης, της συνολικής δομημένης επιφάνειας, του υψομέτρου βάσης και κορυφής και τη δημιουργία 3D μητρώου κτιρίων.

- Ανάπτυξη εφαρμογών, εργαλείων και ηλεκτρονικών υπηρεσιών στο πληροφοριακό σύστημα «Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης» για την υλοποίηση της διαδικτυακής πλατφόρμας χωρικού εντοπισμού και αξιολόγησης της εν δυνάμει αυθαίρετης δόμησης με συνδυασμό χωρικής ανάλυσης, πολυκριτηριακής επεξεργασίας και χρήση βαθιάς μηχανικής μάθησης και προσαρμοσμένων αλγορίθμων ΑΙ.

- Ανάλυση και επεξεργασία από τις ψηφιοποιημένες και γεωκωδικοποιημένες άδειες οικοδομών, καθώς και κάθε στοιχείο από τις πλατφόρμες για τις οικοδομικές άδειες, της υπαγωγής αυθαιρέτων, της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας και στοιχεία του Κτηματολογίου, των δασικών χαρτών, του αιγιαλού, κ.λπ.

* Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφου - Πολεοδόμου Μηχανικού - [email protected]