Tourism Eco-Rules / Νέο πλαίσιο για τον Τουρισμό!! Πώς επηρεάζει η απόφαση τα έργα στη Μύκονο; Τι αλλάζει για ξενοδοχεία και επενδύσεις - Ο κανόνας του 20% & οι κόκκινες γραμμές [ΦΕΚ]

Ανάλυση της νέας Υπουργικής Απόφασης για τις περιβαλλοντικές αδειοδοτήσεις (ΑΕΠΟ). Τι αλλάζει για ξενοδοχεία και επενδύσεις στη Μύκονο. Ο κανόνας του 20% και οι κόκκινες γραμμές.

Σε μια παγκόσμια αγορά ακινήτων όπου η ταχύτητα υλοποίησης (speed-to-market) είναι εξίσου κρίσιμη με την τοποθεσία, η νέα ελληνική νομοθεσία αφαιρεί ένα σημαντικό γραφειοκρατικό 'αγκάθι'. Για τους επενδυτές στην ultra-luxury αγορά της Μυκόνου, αυτό σημαίνει ότι οι ανακαινίσεις και οι μικρές επεκτάσεις (capex projects) μπορούν πλέον να προχωρήσουν χωρίς τον φόβο πολυετών καθυστερήσεων, αρκεί να σέβονται τις αυστηρές περιβαλλοντικές 'κόκκινες γραμμές'. Είναι η χρυσή τομή μεταξύ ανάπτυξης και βιωσιμότητας που ζητούσε η αγορά."

1. Ο Κανόνας του 20%: Αυξήσεις δυναμικότητας ή έκτασης έως 20% θεωρούνται πλέον, υπό προϋποθέσεις, "μη ουσιώδεις" και δεν απαιτούν νέα πλήρη αδειοδότηση.

2. Ξεκάθαρο Πλαίσιο: Η Υπουργική Απόφαση (ΦΕΚ Β’ 7065/29.12.2025) ορίζει ακριβή κριτήρια για το πότε μια τροποποίηση είναι περιβαλλοντικά αμελητέα.

3. Natura & Αρχαιολογία: Αυστηρή απαγόρευση απλουστευμένων διαδικασιών αν το έργο επηρεάζει προστατευόμενες ζώνες.

4. Άμεση Εφαρμογή: Το νέο πλαίσιο ισχύει και για εκκρεμείς φακέλους, ξεμπλοκάροντας έργα που βρίσκονται σε αναμονή.

Περιβαλλοντικό "Fast Track": Τα Νέα Δεδομένα για τις Τουριστικές Επενδύσεις το 2026

MYKONOS – Mykonos Ticker

Σε μια κίνηση που αναμένεται να επιταχύνει σημαντικά την ωρίμανση έργων στον ξενοδοχειακό και κατασκευαστικό κλάδο, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχώρησε στη θεσμοθέτηση σαφών κριτηρίων για την τροποποίηση Περιβαλλοντικών Όρων.

Η νέα απόφαση (ΥΠΕΝ/ΔΙΠΑ/144621/9464), η οποία ενεργοποιήθηκε στις αρχές του 2026, έρχεται να απαντήσει στο χρόνιο ερώτημα των επενδυτών: "Πότε μια ανακαίνιση απαιτεί νέα άδεια από την αρχή;"

Το Τέλος της Αβεβαιότητας για την "Ουσιώδη Μεταβολή"

Μέχρι πρότινος, η διάκριση μεταξύ μιας απλής αναβάθμισης και μιας νέας αδειοδότησης ήταν συχνά θολή, οδηγώντας σε καθυστερήσεις μηνών. Το νέο πλαίσιο εστιάζει στα έργα της 6ης Ομάδας (Τουρισμός, Αστική Ανάπλαση, Κτιριακός Τομέας), παρέχοντας μια μεθοδολογία check-list.

Για τη Μύκονο, όπου η αναβάθμιση υφιστάμενων μονάδων είναι πιο συχνή από την ανέγερση νέων (λόγω κορεσμού), η εξέλιξη αυτή είναι κομβική.

Τα Κριτήρια Αξιολόγησης - Τι Εξετάζει η Αρχή;

Η απόφαση χωρίζει τα κριτήρια σε δύο πυλώνες. Αν ένα έργο "περάσει" και από τους δύο, τότε η τροποποίηση της ΑΕΠΟ (Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων) γίνεται με ταχείες διαδικασίες.

1. Γενικά Κριτήρια (General Metrics)

Αφορούν καθαρά τεχνοκρατικά δεδομένα:

• Το μέγεθος της αλλαγής (ποσοστιαία μεταβολή).

• Τα τεχνικά χαρακτηριστικά (π.χ. αλλαγή τεχνολογίας βιολογικού καθαρισμού).

• Την εναρμόνιση με την Ευρωπαϊκή Οδηγία 2011/92/ΕΕ.

2. Ειδικά Κριτήρια (Environmental Red Lines)

Εδώ η νομοθεσία είναι αυστηρή. Για να θεωρηθεί μια αλλαγή "μη ουσιώδης", πρέπει σωρευτικά:

• Να μην επηρεάζει περιοχές Natura 2000.

• Να μην επεμβαίνει σε δασικές εκτάσεις.

• Να βρίσκεται εκτός αρχαιολογικών ζωνών Α.

• Να είναι εκτός ζωνών πλημμύρας.

• Να διασφαλίζει ορθή διαχείριση αποβλήτων και θορύβου.

* Για το Mykonos Real Estate Outlook 2026, η προστασία των ζωνών Natura αποτελεί πλέον αδιαπραγμάτευτο όρο για την προσέλκυση institutional επενδυτών.

Η Παγίδα των Σωρευτικών Επιπτώσεων

Προσοχή!! Η Περιβαλλοντική Αρχή διατηρεί το δικαίωμα "veto"!! Ακόμη κι αν πληρούνται τα αριθμητικά κριτήρια, μπορεί να κρίνει μια μεταβολή ως ουσιώδη αν υπάρχουν συνεργιστικές επιπτώσεις.

* Παράδειγμα: Τρεις μικρές επεκτάσεις σε βάθος πενταετίας μπορεί να θεωρηθούν ως μία μεγάλη, απαιτώντας νέα μελέτη.

Πίνακας Αναφοράς: Πότε Απαιτείται Νέα Αδειοδότηση;

Ο παρακάτω πίνακας συνοψίζει τις αλλαγές που θεωρούνται κατ' αρχήν "Μη Ουσιώδεις" (Fast Track) έναντι των "Ουσιωδών".

Τι ισχύει για τις αιτήσεις που έχουν ήδη κατατεθεί;

Οι εκκρεμείς φάκελοι εξετάζονται με το νέο, ευνοϊκότερο πλαίσιο. Ωστόσο, ο επενδυτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει αξιολόγηση με το προηγούμενο καθεστώς, αν το κρίνει συμφέρον για την περίπτωσή του.

Μπορώ να αυξήσω τις κλίνες του ξενοδοχείου μου χωρίς νέα Περιβαλλοντική Μελέτη;

Ναι, εφόσον η αύξηση δεν υπερβαίνει το 20% της αρχικής δυναμικότητας και δεν παραβιάζονται ειδικά περιβαλλοντικά κριτήρια (π.χ. διάθεση λυμάτων, ζώνες προστασίας).

Πώς επηρεάζει η απόφαση τα έργα στη Μύκονο;

Η απόφαση διευκολύνει τον εκσυγχρονισμό παλαιών μονάδων (brownfield projects), επιτρέποντας αναβαθμίσεις υποδομών και μικρές επεκτάσεις χωρίς τον κίνδυνο εμπλοκής σε μακροχρόνιες αδειοδοτικές διαδικασίες, υπό την προϋπόθεση σεβασμού των περιορισμένων φυσικών πόρων του νησιού.

Η Υπουργική Απόφαση ΥΠΕΝ/ΔΙΠΑ/144621/9464 δεν είναι απλώς μια διοικητική πράξη· είναι ένα εργαλείο ρεαλισμού. Αναγνωρίζει την ανάγκη των τουριστικών επιχειρήσεων για ευελιξία και προσαρμογή στις σύγχρονες απαιτήσεις (wellness areas, μεγαλύτερα δωμάτια), χωρίς να θυσιάζει την περιβαλλοντική εποπτεία.

Στο επόμενο εξάμηνο, αναμένουμε:

1. Κύμα Αιτήσεων: Μαζική υποβολή φακέλων τροποποίησης ΑΕΠΟ ενόψει της σεζόν του 2026 και 2027.

2. Έμφαση στις Υποδομές: Πολλές αιτήσεις θα αφορούν μονάδες αφαλάτωσης και βιολογικούς καθαρισμούς, καθώς οι επενδυτές θα σπεύσουν να θωρακίσουν τις μονάδες τους έναντι της λειψυδρίας, εκμεταλλευόμενοι την ευκολία αδειοδότησης.

Δείτε το ΦΕΚ στο παρακάτω Αρχείο