Off-Plan Building Greece / Εκτός Σχεδίου Δόμηση!! Η λύση των 5 βημάτων για αναγνώριση οικοδομησιμότητας σε παρόδιες ιδιοκτησίες, εκτός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός οικισμών προ του 1923

Ανάσα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων αναμένεται να δώσει η νέα νομοθετική παρέμβαση για την εκτός σχεδίου δόμηση. Μέσα από έναν ξεκάθαρο «οδικό χάρτη» πέντε βημάτων, δρομολογείται η οριστική λύση στο περίπλοκο ζήτημα που έχει προκύψει με τα παρόδια οικόπεδα, βάζοντας τέλος σε ένα χρόνιο πολεοδομικό και νομικό αδιέξοδο. Το τελικό ρυθμιστικό πλαίσιο, που θα επαναφέρει την ασφάλεια δικαίου στην αγορά, αναμένεται να επισφραγιστεί με την έκδοση του σχετικού Προεδρικού Διατάγματος έως τις αρχές του 2027. Διαβάστε αναλυτικά πώς διαμορφώνεται το νέο τοπίο στη δόμηση εκτός σχεδίου και ποια είναι τα κρίσιμα στάδια που «ξεκλειδώνουν» ξανά την έκδοση οικοδομικών αδειών.

Σε πέντε διακριτά βήματα προχωρά ο σχεδιασμός του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την οριστική αντιμετώπιση του ζητήματος της εκτός σχεδίου δόμησης, με στόχο την αναγνώριση οικοδομησιμότητας σε παρόδιες ιδιοκτησίες που βρίσκονται εκτός εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων και εκτός οριοθετημένων οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων.

Τον σχεδιασμό παρουσίασε από τα Χανιά ο Γενικός Γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ, Ευθύμιος Μπακογιάννης, εξηγώντας ότι η τελική λύση θα δοθεί μέσω Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο θα καθορίζει τους κανόνες αναγνώρισης των δρόμων που παρέχουν δικαίωμα δόμησης. Η διαδικασία αυτή επιλέχθηκε ώστε να είναι πλήρως συμβατή με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Η εξέλιξη αυτή αφορά χιλιάδες ιδιοκτησίες σε εκτός σχεδίου περιοχές σε όλη τη χώρα, καθώς τα τελευταία χρόνια η δυνατότητα έκδοσης οικοδομικών αδειών έχει ουσιαστικά «παγώσει» μετά από αποφάσεις του ΣτΕ που απαιτούν σαφή πολεοδομική τεκμηρίωση για την οικοδομησιμότητα.

Με πέντε βήματα, πάει για αρχές 2027 η τελική λύση για εκτός σχεδίου οικόπεδα 

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του ΥΠΕΝ, η διαδικασία για την αναγνώριση των δρόμων και την αποκατάσταση της δυνατότητας δόμησης θα εξελιχθεί σε πέντε βασικά στάδια.

1. Ανάθεση και εκπόνηση μελετών αναγνώρισης οδών

Το πρώτο βήμα αφορά την καταγραφή του υφιστάμενου οδικού δικτύου σε 981 Δημοτικές Ενότητες σε όλη τη χώρα.

Οι μελέτες αυτές αποτυπώνουν τους δρόμους που υπάρχουν στις εκτός σχεδίου περιοχές και εξετάζουν αν μπορούν να χαρακτηριστούν κοινόχρηστοι.

Όπως ανέφερε ο κ. Μπακογιάννης:

• οι μελέτες για τα νησιά έχουν ήδη ολοκληρωθεί,
• έχουν υπογραφεί συμβάσεις για την ηπειρωτική Ελλάδα και την Κρήτη,
• η ολοκλήρωση της καταγραφής αναμένεται έως 30 Ιουνίου 2026.

Η διαδικασία χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης, γεγονός που επιβάλλει αυστηρό χρονοδιάγραμμα.

2. Σύνταξη Προεδρικού Διατάγματος για τα κριτήρια αναγνώρισης οδών

Μετά την ολοκλήρωση των μελετών καταγραφής, το ΥΠΕΝ θα προχωρήσει στην εκπόνηση σχεδίου Προεδρικού Διατάγματος, το οποίο θα καθορίζει τα πολεοδομικά κριτήρια με βάση τα οποία θα αναγνωρίζονται οι δρόμοι.

Η επεξεργασία του σχεδίου θα γίνει το καλοκαίρι του 2026, ενώ το κείμενο θα τεθεί και σε δημόσια διαβούλευση.

Τα κριτήρια αυτά θα καθορίσουν ποιοι δρόμοι θα θεωρούνται κοινόχρηστοι και συνεπώς ποια οικόπεδα θα αποκτούν δικαίωμα δόμησης.

3. Νομοθετική εξουσιοδότηση για την έκδοση του ΠΔ

Παράλληλα θα προωθηθεί στη Βουλή νομοθετική ρύθμιση, η οποία θα παρέχει την απαιτούμενη εξουσιοδότηση για την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος.

Η ρύθμιση αυτή θα αποτελέσει το θεσμικό πλαίσιο για την εφαρμογή του νέου συστήματος αναγνώρισης των οδών.

4. Προληπτικός έλεγχος από το Συμβούλιο της Επικρατείας

Το σχέδιο του Προεδρικού Διατάγματος θα αποσταλεί στο Συμβούλιο της Επικρατείας για προληπτικό έλεγχο νομιμότητας.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του ΥΠΕΝ, αυτό αναμένεται να γίνει τον Οκτώβριο ή Νοέμβριο του 2026.

Η διαδικασία ελέγχου από το ΣτΕ συνήθως διαρκεί τρεις έως πέντε μήνες, ανάλογα με την πολυπλοκότητα του διατάγματος.

5. Κύρωση του πολεοδομικά αναγνωρισμένου οδικού δικτύου

Μετά την ολοκλήρωση του ελέγχου και την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος, θα προχωρήσει η κύρωση του οδικού δικτύου που αναγνωρίζεται ως κοινόχρηστο.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΥΠΕΝ, η διαδικασία αυτή αναμένεται να ολοκληρωθεί στις αρχές του 2027, οπότε και θα αποκατασταθεί η δυνατότητα δόμησης για τα παρόδια οικόπεδα.

Τα πέντε βασικά κριτήρια για την αναγνώριση δρόμων

Στις προδιαγραφές των μελετών αναγνώρισης οδών, που υλοποιούνται μέσω του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας, περιλαμβάνονται πέντε βασικές κατηγορίες στοιχείων που θα εξετάζονται για τον χαρακτηρισμό μιας οδού ως κοινόχρηστης.

Τα βασικά κριτήρια περιλαμβάνουν:

1. Ορθοεικόνες του Ελληνικού Κτηματολογίου και αεροφωτογραφίες προ του 1977:

«Βασική προϋπόθεση για την καταγραφή μιας οδού είναι να εμφανίζεται στις πλέον πρόσφατες ορθοεικόνες του Ελληνικού Κτηματολογίου πανελλαδικής κάλυψης και σε α/φ προ του 1977. Εφόσον εμφανίζεται σε αυτές τότε είναι αντικείμενο της μελέτης καταγραφής» λέει η προκήρυξη του διαγωνισμού και σημειώνεται ότι:

«Εφόσον τα οδικά τμήματα ή οι οδοί δεν εμπίπτουν εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός οριοθετημένων οικισμών και δεν είναι χαρακτηρισμένες ως Εθνικές, Επαρχιακές, Δημοτικές οδοί, ή/και δεν είναι αναγνωρισμένες με διαπιστωτική πράξη κατ’ εφαρμογή της παρ. 4 του άρθρου 20 του ν. δ/τος του ’23 ως προϋφιστάμενες ή με τις διατάξεις του τελευταίου εδαφίου της περίπτωσης β’ της παραγράφου 2 του άρθρου 1 του Π.Δ. 24-31.05.1985 (Δ’270), τότε εξετάζεται περαιτέρω αν υφίστανται με τη βούληση της πολιτείας ή με άλλον νόμιμο τρόπο και λογίζονται ως κοινόχρηστες όπως:

2. Οδοί που προβλέπονται από αναδασμό του Υπουργείου Γεωργίας

Οδοί που προβλέπονται από αναδασμό του Υπουργείου Γεωργίας ή δρόμοι που έχουν διανοιχτεί σε εκτέλεση παραχωρητηρίων του Ελληνικού Δημοσίου, αποφάσεων αναδασμού ή πράξεων απαλλοτριώσεως κατά τις διατάξεις της αγροτικής ή εποικιστικής νομοθεσίας, όπου υπάρχει σχετική πρόβλεψη ότι το αντίστοιχο τμήμα παραμένει δημόσια οδός ή δίοδος και αφήνεται στην κοινή χρήση,

3. Η καθορισμένη ζώνη παραλίας

Η καθορισμένη ζώνη παραλίας, που εξυπηρετεί τις ανάγκες κυκλοφορίας, εφόσον είναι διαμορφωμένη οδός.

4. Οδοί που έχουν νομίμως κατασκευαστεί με τη βούληση της πολιτείας και επιτρέπουν την πρόσβαση σε:

♦ ακτές,

♦ αρχαιολογικούς χώρους,

♦ εθνικούς δρυμούς,

♦ χιονοδρομικά κέντρα ή σε

♦ σημαντικά δημόσια έργα (όπως φράγματα, στρατιωτικές εγκαταστάσεις, νοσοκομεία, Δημοτικές Εγκαταστάσεις Ύδρευσης (δεξαμενές, αντλιοστάσια) και

♦ Αποχέτευσης (εργοστάσια βιολογικών καθαρισμών),

♦ Επεξεργασίας και ταφής στερεών αποβλήτων,

♦ Νεκροταφείων, Ιερών Ναών κλπ.

5. Το δίκτυο δασικών οδών

- αν έχουν αποτυπωθεί ως οδοί στα κτηματολογικά διαγράμματα του Εθνικού Κτηματολογίου σε λειτουργούν Κτηματολόγιο άνω της πενταετίας.

- αν έχουν κριθεί ως κοινόχρηστες δυνάμει αμετάκλητης δικαστικής αποφάσεως που αφορούσε και την κοινοχρησία της οδού ή/και o αν εμφανίζονται σε αεροφωτογραφίες πλησιέστερης ημερομηνίας προ 27.07.1977.

Τα στοιχεία αυτά θα αξιολογηθούν στις μελέτες προκειμένου να διαμορφωθεί το νέο θεσμικό πλαίσιο για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου ιδιοκτησιών.

Πολεοδομικός σχεδιασμός και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια 

Παράλληλα με το ζήτημα της εκτός σχεδίου δόμησης, το ΥΠΕΝ προχωρά και στον συνολικό πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ και ΕΠΣ).

Σύμφωνα με τον κ. Μπακογιάννη:

• μέχρι τον Ιούνιο του 2026 αναμένεται να ολοκληρωθεί περίπου το 60% των δημοτικών ενοτήτων,
• περίπου 40% των μελετών δεν θα προλάβει την προθεσμία χρηματοδότησης από το Ταμείο Ανάκαμψης.

Για τις περιπτώσεις αυτές εξετάζεται η δημιουργία παράλληλου χρηματοδοτικού προγράμματος, πιθανότατα μέσω του Πράσινου Ταμείου, ώστε να συνεχιστεί η υλοποίηση των συμβάσεων χωρίς χρηματοδοτικό κενό.

Όπως διαβεβαίωσε ο Γενικός Γραμματέας του ΥΠΕΝ, στόχος της κυβέρνησης είναι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός σε όλη τη χώρα, ακόμη και αν απαιτηθούν πρόσθετα χρηματοδοτικά εργαλεία.

Μια κρίσιμη μεταρρύθμιση για τη χωροταξία

Η αναγνώριση των δρόμων και η αποκατάσταση της οικοδομησιμότητας στις εκτός σχεδίου περιοχές αποτελεί μια από τις σημαντικότερες μεταρρυθμίσεις στον τομέα της χωροταξίας.

Με την ολοκλήρωση της διαδικασίας, το κοινόχρηστο οδικό δίκτυο θα ενταχθεί στο συνολικό πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό της χώρας, δημιουργώντας ένα σαφές και σταθερό πλαίσιο για την ανάπτυξη των εκτός σχεδίου περιοχών.

Η τελική λύση αναμένεται να δοθεί στις αρχές του 2027, όταν θα έχουν κυρωθεί οι δρόμοι που θα αναγνωριστούν πολεοδομικά και θα καθοριστούν οι όροι δόμησης για τα παρόδια οικόπεδα σε όλη την Ελλάδα.