Fiscal Surveillance / Στο μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ όλα τα ακίνητα της χώρας! Πότε ξεκινούν οι διορθώσεις τετραγωνικών και ποια τα πρόστιμα-παγίδες, μέσω της πλατφόρμας ΜΙΔΑ!

Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για το πότε ανοίγει η πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, φέρνοντας στο προσκήνιο το νέο ψηφιακό εργαλείο «ΜΙΔΑ» και μαζί του μεγάλους κινδύνους για τη διόρθωση τετραγωνικών. Το νέο αυτό σύστημα φέρνει στο μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ όλα τα ακίνητα της χώρας, καθώς θα διασταυρώνει αυτόματα τα στοιχεία του Ε9 με εκείνα του Κτηματολογίου και των δήμων. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων καλούνται να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί, καθώς τυχόν αποκλίσεις ή παραλείψεις στα δηλωμένα τετραγωνικά μέτρα ενδέχεται να ενεργοποιήσουν αναδρομικούς φόρους, τέλη και τσουχτερά πρόστιμα.

ΜΙΔΑ: Πότε ανοίγει η πλατφόρμα της ΑΑΔΕ και οι κίνδυνοι για τη διόρθωση τετραγωνικών

Στην τελική ευθεία για τη λειτουργία του βρίσκεται το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ), η νέα ψηφιακή πλατφόρμα της ΑΑΔΕ που φιλοδοξεί να αποτελέσει την πρώτη επίσημη, ολική χαρτογράφηση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Η ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ υποχρεώνει περισσότερους από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες να επανελέγξουν και να επικαιροποιήσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους, καθώς το σύστημα θα αντλεί αυτόματα δεδομένα από το Ε9, το Εθνικό Κτηματολόγιο και τον ΔΕΔΔΗΕ.

Ωστόσο, η διαδικασία αυτή κρύβει σοβαρές οικονομικές «παγίδες». Στελέχη της αγοράς ακινήτων προειδοποιούν για σημαντικά «γκρίζα σημεία» στον πρόσφατα ψηφισθέντα νόμο, τα οποία ενδέχεται να μετατρέψουν τις εθελοντικές διορθώσεις τετραγωνικών σε αφορμή για την επιβολή αναδρομικού ΕΝΦΙΑ και τσουχτερών προστίμων.

Βασικός στόχος της φορολογικής διοίκησης είναι να αποκτήσει πλήρη εικόνα για την πραγματική κατάσταση της ακίνητης περιουσίας και να εντοπίσει περιπτώσεις ακινήτων που εμφανίζονται ως κενά, αλλά στην πράξη μισθώνονται χωρίς να δηλώνονται. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να διευκρινίσουν αν το ακίνητο αποτελεί κύρια κατοικία, αν χρησιμοποιείται για ίδιες ανάγκες, όπως εξοχική ή δευτερεύουσα κατοικία, αν ενοικιάζεται ή αν παραμένει κλειστό.

Με την έναρξη λειτουργίας της πλατφόρμας, οι φορολογούμενοι θα λάβουν ειδοποίηση από την ΑΑΔΕ προκειμένου να ελέγξουν τα καταχωρισμένα στοιχεία των ακινήτων τους και να προχωρήσουν σε διορθώσεις ή συμπληρώσεις όπου απαιτείται. Κεντρικό στοιχείο του νέου συστήματος αποτελεί η διασύνδεση του αριθμού ΑΤΑΚ με τον μοναδικό κωδικό ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου, ώστε κάθε ακίνητο να αποκτήσει μία ενιαία ηλεκτρονική ταυτότητα και να εμφανίζεται με τον ίδιο τρόπο σε όλα τα αρχεία του Δημοσίου.

Ιδιαίτερη βαρύτητα δίνεται και στις μισθωμένες κατοικίες, καθώς οι ιδιοκτήτες θα υποχρεωθούν να δηλώσουν τα στοιχεία του ενοικιαστή, το ύψος του μισθώματος, καθώς και τον τραπεζικό λογαριασμό στον οποίο καταβάλλεται το ενοίκιο. Η νέα διαδικασία αναμένεται να ενισχύσει τους ελέγχους για τη φοροδιαφυγή στην αγορά ακινήτων και να περιορίσει τα αδήλωτα εισοδήματα από μισθώσεις.

Στο μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ μπαίνουν επίσης οι μισθώσεις αγροτεμαχίων και οι παραχωρήσεις, που συνδέονται με την καταβολή κρατικών επιδοτήσεων. Όσοι δεν δηλώσουν εμπρόθεσμα τη μίσθωση ή τη δωρεάν παραχώρηση ακινήτου ή υποβάλουν ανακριβή στοιχεία, κινδυνεύουν με σημαντικά πρόστιμα.

Συγκεκριμένα, προβλέπεται:

• Πρόστιμο 500 ευρώ για τη μη υποβολή δήλωσης εντός των προβλεπόμενων προθεσμιών.  
• Το Πρόστιμο αυξάνεται στα 1.000 ευρώ όταν εσφαλμένα στοιχεία χρησιμοποιούνται για τη λήψη επιδομάτων, ενισχύσεων ή επιδοτήσεων.
• Σε περιπτώσεις ανακριβών δηλώσεων χωρίς αξιοποίηση για την είσπραξη κρατικών ενισχύσεων, το πρόστιμο περιορίζεται στα 100 ευρώ.

Προϋπόθεση για την υποβολή της δήλωσης χρήσης στο ΜΙΔΑ αποτελεί η προηγούμενη υποβολή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9), ώστε το νέο σύστημα να ενημερώνεται με τα ορθά στοιχεία κάθε ακινήτου πριν από την καταχώριση της χρήσης του.

Οι 4 «γκρίζες ζώνες» του νέου νόμου και οι κίνδυνοι για τους ιδιοκτήτες

Σε διευρυμένη σύσκεψη που πραγματοποιήθηκε μεταξύ των συναρμόδιων φορέων, στελέχη του Υπουργείου Οικονομικών δεσμεύτηκαν να δώσουν σαφείς απαντήσεις το επόμενο διάστημα.

Μέχρι τότε, η αγορά εντοπίζει 4 συγκεκριμένα πεδία υψηλού κινδύνου:

1. Το παράθυρο για αναδρομικό ΕΝΦΙΑ (2022-2026): Κίνδυνος 5ετίας

Ο νέος νόμος ορίζει ότι οι χρεώσεις βάσει των νέων στοιχείων θα ισχύσουν από το 2027. Δεν προβλέπει όμως καμία ρητή απαλλαγή ή παραγραφή για το παρελθόν. Δεδομένου ότι ο Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ) επιτρέπει στην ΑΑΔΕ ελέγχους σε βάθος πενταετίας, η εφορία διατηρεί νομικά το δικαίωμα να ζητήσει αναδρομικό ΕΝΦΙΑ για τα έτη 2022–2026 από όσους εμφανίσουν επιπλέον τετραγωνικά.

2. Το αδιέξοδο με το Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ στις μεταβιβάσεις: Μπλόκο στις πωλήσεις

Για οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη (πώληση, γονική παροχή) απαιτείται Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Αν κατά τη μεταβίβαση εντοπιστούν αποκλίσεις τετραγωνικών, ο ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να εκδώσει το πιστοποιητικό για τα προηγούμενα έτη. Ο νόμος δεν απαγορεύει ρητά τον αναδρομικό έλεγχο κατά τη μεταβίβαση, αναγκάζοντας τον πωλητή να υποβάλει τροποποιητικά Ε9, να πληρώσει φόρους και πρόστιμα για να ξεμπλοκάρει η πράξη.

3. Μηδενική προστασία για όσους δήλωναν λιγότερα τετραγωνικά: Απουσία ασυλίας

Η νομοθεσία προβλέπει ότι οι παλιές δηλώσεις ΕΝΦΙΑ δεν θεωρούνται ανακριβείς (και άρα δεν επιβάλλονται κυρώσεις) μόνο στην περίπτωση που η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος αποδειχθεί μικρότερη από τη δηλωμένη. Για τη μαζική κατηγορία ιδιοκτητών που είχαν δηλώσει λιγότερα τετραγωνικά και τώρα τα αυξάνουν, η προστασία αυτή δεν ισχύει, ανοίγοντας τον δρόμο για πρόστιμα ανακρίβειας.

4. Το πρόστιμο των 500 ευρώ σε παλιές μισθώσεις: Η παγίδα του Νοεμβρίου

Από την 1η Νοεμβρίου 2026, η μη ενημέρωση του ΜΙΔΑ σε περιπτώσεις εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης θα επιφέρει πρόστιμο 500 ευρώ. Αν ένας ιδιοκτήτης χρειαστεί να τροποποιήσει μια παλιά, υφιστάμενη μίσθωση μετά την ημερομηνία αυτή, η υποχρέωση να διορθώσει πρώτα το Ε9 του ενδέχεται να τον παρασύρει σε εκπρόθεσμη υποβολή στο ΜΙΔΑ, ενεργοποιώντας το πρόστιμο χωρίς δική του υπαιτιότητα.

Πώς θα λειτουργήσει το ΜΙΔΑ και οι αυτόματες διασταυρώσεις

Η έναρξη της πλατφόρμας είναι θέμα ημερών. Η ΑΑΔΕ θα δημιουργήσει αυτόματα το ψηφιακό προφίλ κάθε ακινήτου, προχωρώντας σε ενοποίηση των βάσεων δεδομένων.

Οι ιδιοκτήτες θα υποχρεούνται να εισέλθουν στην πλατφόρμα, να ελέγξουν τα προσυμπληρωμένα στοιχεία και να επιβεβαιώσουν ή να διορθώσουν τις όποιες ασυμφωνίες. Λόγω των διαχρονικών ελλείψεων στη διασύνδεση των υπηρεσιών, οι αποκλίσεις εκτιμάται ότι αφορούν εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα σε όλη την επικράτεια.

Το ΜΙΔΑ αποτελεί μια τεράστια Challenge για τη φορολογική διοίκηση

Η ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ αποτελεί μια τεράστια Challenge (πρόκληση) για τη φορολογική διοίκηση, η οποία καλείται να ισορροπήσει ανάμεσα στον ελεγκτικό της ρόλο και την αποφυγή ενός νέου κύματος κοινωνικής δυσαρέσκειας. Εάν το Υπουργείο Οικονομικών δεν θεσπίσει μια καθαρή, νομοθετική «αμνηστία» (παραγραφή) για τις αναδρομικές επιβαρύνσεις του παρελθόντος, το Μητρώο κινδυνεύει να μπλοκάρει. Οι ιδιοκτήτες, φοβούμενοι τον αναδρομικό ΕΝΦΙΑ 5ετίας και τα πρόστιμα ανακρίβειας, ενδέχεται να αποφύγουν να διορθώσουν οικειοθελώς τα τετραγωνικά τους, ακυρώνοντας στην πράξη τον στόχο της πλήρους χαρτογράφησης.

Επιπλέον, η τεχνική πρόκληση της αυτόματης ενοποίησης των δεδομένων μεταξύ ΑΑΔΕ, Κτηματολογίου και ΔΕΔΔΗΕ είναι πρωτοφανής για τα ελληνικά δεδομένα. Η εμφάνιση χιλιάδων «λάθος» αποκλίσεων από συστημικές δυσλειτουργίες (και όχι από δόλο των πολιτών) απειλεί να προκαλέσει έμφραγμα στις δημόσιες οικονομικές υπηρεσίες και στα συμβολαιογραφεία, παγώνοντας την αγορά των μεταβιβάσεων. Η επιτυχία του εγχειρήματος το 2026 θα κριθεί από την ταχύτητα με την οποία θα ξεκαθαρίσουν οι νομικές ασάφειες.

Το Μητρώο Ακινήτων (ΜΙΔΑ), ενοποιεί στοιχεία Ε9, Κτηματολογίου και ΔΕΔΔΗΕ

Η ΑΑΔΕ ανοίγει άμεσα το Μητρώο Ακινήτων (ΜΙΔΑ) για 7 εκατ. ιδιοκτήτες, ενοποιώντας τα στοιχεία Ε9, Κτηματολογίου και ΔΕΔΔΗΕ. Ωστόσο, ο νόμος κρύβει «παγίδες», καθώς η έλλειψη ρητής απαλλαγής για το παρελθόν επιτρέπει στην εφορία να επιβάλει αναδρομικό ΕΝΦΙΑ 5ετίας και πρόστιμα σε όσους δηλώσουν επιπλέον τετραγωνικά, ενώ δημιουργούνται σοβαρά προσκόμματα και στην έκδοση πιστοποιητικών για μεταβιβάσεις ακινήτων.